Příloha |
Již čtvrt roku si stavební úřady i stavebníci zvykají na soužití s novým stavebním zákonem č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu. Prozatím se zdá, že k žádnému velkému třesku nedošlo, nicméně tři měsíce je pro objektivní zjištění funkčnosti zákona doba natolik krátká, že se limitně blíží nule. Jsme tedy stále na začátku. Ovšem již z prvních reakcí, které zaznamenala Kancelář veřejného ochránce práv, je zřejmé, že slibované zjednodušení, jež bylo v souvislosti s novým stavebním zákonem nejvíce citováno, zcela neodpovídá představám. Ke cti autorů a předkladatelů zákona je nutno uvést, že většinou společně s tvrzením o zjednodušení stavebního řízení dodávali, že zjednodušení je důsledkem přesunu těžiště povolování staveb do řízení územního. Tato část věty se však do titulků obvykle nevešla. Na následujících stránkách se proto budu věnovat právě územnímu řízení. Není však cílem textu detailně a komplexně popsat územní řízení, ale spíše upozornit na některé významné změny, novinky či rýsující se úskalí. Vyhnu se přitom bližšímu popisu veřejnoprávní smlouvy jako úkonu, kterým lze nahradit územní rozhodnutí, stejně tak jako rozboru spojení územního řízení s posuzováním vlivů záměrů na životní prostředí podle zákona č. 100/2001 Sb., o posuzování vlivů na životní prostředí, ve znění pozdějších předpisů. Obojí si zaslouží podrobnější rozbor a tím i vlastní článek.
Úvod
Územní řízení lze charakterizovat jako rozhodovací proces správního orgánu, jehož výsledkem je autoritativní rozhodnutí o využití území k danému účelu. Územní rozhodnutí bylo již za účinnosti předchozího stavebního zákona (1) významným aktem operativního rozhodování v území. V novém stavebním zákoně je jeho význam ještě posílen, a to v důsledku již zmíněné snahy o zjednodušení postupů při následném ohlašování a povolování staveb či záměrů. Jestliže však za účinnosti zákona č. 50/1976 Sb. bylo vždy vedeno správní řízení, jehož výsledkem bylo územní rozhodnutí, nový stavební zákon umožňuje nahradit toto “klasické” správní rozhodnutí jinými akty, nebo k jeho vydání využít zkráceného postupu. V každém případě zůstává ve stavebním zákoně na předním místě územní řízení v jeho úplné formě. Výsledkem takového územního řízení je územní rozhodnutí. Za splnění zákonných podmínek může být územní rozhodnutí vydáno i ve zjednodušeném územním řízení. V případech nekonfliktních staveb v zastavěném území nebo v zastavitelné ploše, pro jejichž umístění nestanoví dotčené orgány podmínky a s nimiž projeví souhlas tzv. mezující sousedé, lze místo územního rozhodnutí vydat územní souhlas. Z hlediska systematiky jsou územní řízení, zjednodušené územní řízení a územní souhlas zahrnuty do části třetí zákona, která blíže upravuje územní plánování. Konkrétně jsou pak územní řízení, územní rozhodnutí a územní souhlas podřazeny pod třetí hlavu třetí části zákona a jsou tedy vymezeny jako jeden z nástrojů územního plánování. Územní řízení je dle platné právní úpravy veřejné, což znamená, že každý se může zúčastnit veřejného projednání a vznášet připomínky.
Speciální postup lze uplatnit pro jednoduché stavby, respektive opatření v území podle ustanovení § 104 odst. 1 písm. a) – d) stavebního zákona (2). Za splnění dalších předpokladů není nutné pro tyto stavby vydávat územní rozhodnutí nebo územní souhlas, ale postačí územně plánovací informace (dále také ÚPI) dle ustanovení § 21 odst. 1 písm. d) stavebního zákona společně s ohlášením stavebnímu úřadu. To však nevylučuje požádat přímo o vydání územního rozhodnutí nebo souhlasu bez ÚPI, jde pouze o možný postup. Stejně tak nelze vyloučit, že obsahem ÚPI bude, že stavba, i když spadá pod ustanovení § 104 odst. 1 písm. a) – d) stavebního zákona, bude vyžadovat územní rozhodnutí. Některé signály z praxe již naznačují, že stavební úřady, nemajíce zkušeností s ÚPI, se je zdráhají poskytovat, respektive vydávají negativní ÚPI (tj. že je nutno vést územní řízení nebo získat územní souhlas). Pro všechny ostatní stavby platí, že si k nim lze vyžádat ÚPI, to však stavebníka nezbavuje povinnosti požádat následně i o vydání územního rozhodnutí nebo územního souhlasu.
Z hlediska systematiky je ÚPI zařazena do části třetí zákona, která blíže upravuje územní plánování, konkrétně do hlavy druhé, která upravuje obecná ustanovení a společné postupy v územním plánování. Takové zařazení má logiku v případě ÚPI dle ustanovení § 21 odst. 1 písm. a), b), c). Nikoli však v případě ÚPI dle ustanovení § 21 odst. 1 písm. d), která má povahu nástroje územního plánování. Z hlediska správního řádu bychom ÚPI zařadili do úkonů podle části čtvrté (nejspíše jako sdělení).
Realizace všech staveb nebo záměrů v území tedy vyžaduje:
územní rozhodnutí vydané v územním řízení nebo ve zjednodušeném územním řízení nebo
územní souhlas nebo
územně plánovací informaci.
Výjimkou jsou pouze taxativně vymezené stavby, u kterých stavební zákon přímo stanoví, že nevyžadují ani územní rozhodnutí ani územní souhlas (to však neznamená, že územní rozhodnutí nebo souhlas nelze vydat, bude-li o ně požádáno). Tyto stavby jsou vyjmenovány v ustanoveních zákona upravujících jednotlivé druhy územních rozhodnutí (3).
Závěrem je nutné si uvědomit následující skutečnost, respektive návaznost na další ustanovení stavebního zákona. I když je dále ve stavebním zákoně uvedeno, že stavba nebo záměr nevyžadují ohlášení stavebnímu úřadu ani stavební povolení, neznamená to, že je lze realizovat bez dalšího. Vždy je nutné zkoumat, zda není zapotřebí vydání územního rozhodnutí nebo alespoň územního souhlasu!
Novinkou, využívající institut podrobněji upravený správním řádem, je možnost nahradit některé druhy územního rozhodnutí veřejnoprávní smlouvou uzavřenou mezi stavebním úřadem a navrhovatelem. Dále stavební zákon umožňuje, aby ve vybraných případech bylo v průběhu územního řízení vypracováno stanovisko k posouzení vlivů záměru na životní prostředí. Dochází tak ke spojení územního řízení a procesu posuzování vlivů podle zákona č. 100/2001 Sb., o posuzování vlivů na životní prostředí, ve znění pozdějších předpisů.
Významnou změnou určitě je, že územní rozhodnutí se nevydává pro území, pro které je vydán regulační plán. Regulační plán nahrazuje územní rozhodnutí, ale pouze v zastavěném území nebo v zastavitelných plochách. Je proto občas nazýván skupinovým územním rozhodnutím. Toto označení je však poněkud zavádějící. Regulační plán je jedním z druhů územně plánovací dokumentace a z hlediska správního řádu je opatřením obecné povahy (4).
Územní řízení v užším smyslu
Za územní řízení v užším smyslu lze dle mého soudu označit řízení o vydání územního rozhodnutí v jeho nezkrácené podobě, tj. s ústním projednáním. K územnímu řízení je až na výjimky (5) vždy příslušný stavební úřad, na území vojenských újezdů pak újezdní úřad.
Účastníci územního řízení
Účastníci územních řízení jsou vymezeni v ustanovení § 85 stavebního zákona. Okruh těchto účastníků je stanoven odchylně od ustanovení § 27 správního řádu. Stavební zákon navíc vymezuje účastníky taxativně, což v souladu s aktuální judikaturou (6) znamená, že není možné jejich okruh rozšiřovat dle jiných zákonných ustanovení, respektive postupem dle ustanovení § 27 odst. 2 správního řádu. V prvé řadě je účastníkem územního řízení žadatel. Dále je to obec, na jejímž území má být záměr uskutečněn. Účastníky územního řízení jsou vlastníci pozemků nebo staveb, na kterých má být požadovaný záměr uskutečněn, nebo ten, kdo má jiné věcné právo (7) k tomuto pozemku nebo stavbě. Dále jsou to osoby, jejichž vlastnické nebo jiné věcné právo k sousedním stavbám anebo sousedním pozemkům či stavbám na nich může být územním rozhodnutím přímo dotčeno. Vyhodnotit přímé dotčení přísluší stavebnímu úřadu.
Nově je účastníkem územního řízení společenství vlastníků jednotek (dále také SVJ), má-li být záměr realizován v budově, v níž jsou vymezeny jednotky podle zákona o vlastnictví bytů (8) nebo na stavebním pozemku příslušejícímu k této budově. Společenství tak má být účastníkem namísto jednotlivých vlastníků. Tato úprava zjevně měla usnadnit územní a stavební řízení dotýkající se budov s vymezenými jednotkami a odstranit problémy s rozlišováním žadatele (tím i dříve mohlo být SVJ) a účastníků řízení (těmi vždy byli všichni vlastníci). Stavební úřady mnohdy nerozlišovaly projev vůle ve společenství vlastníků jednotek (souhlas s rekonstrukcí) a samotné účastenství v řízení, v důsledku toho pak v řízení neobesílaly jednotlivé vlastníky, ale pouze společenství. Nicméně podle nové právní úpravy tak budou již činit v souladu se stavebním zákonem. Jednotliví vlastníci se ale právem mohou cítit dotčeni ve svých právech, možnost hájit je v řízení jim však byla upřena. Navíc, výše uvedené neplatí, jestliže stavba nebo záměr bude realizován na pozemku či budově sousedící s budovou, v níž jsou vymezeny bytové jednotky. V takovém případě budou účastníky územního řízení všichni vlastníci jednotek, a to podle ustanovení § 85 odst. 2 písm. b) stavebního zákona (9).
Účastníkem územního řízení jsou dále osoby, o kterých tak stanoví zvláštní právní předpis. Zvláštním právním předpisem, který přiznává postavení účastníka řízení dalším subjektům, je především zákon č. 114/1992 Sb., o ochraně přírody a krajiny, ve znění pozdějších předpisů. Stavební zákon výslovně vyjímá z účastenství v územním řízení nájemce bytů a nebytových prostor.
Průběh územního řízení
Územní řízení je zahajováno na žádost. Žádost o vydání územního rozhodnutí musí obsahovat obecné náležitosti žádosti podle ustanovení § 37 a § 45 správního řádu a dále náležitosti dle vyhlášky č. 503/2006 Sb., o podrobnější úpravě územního řízení, veřejnoprávní smlouvy územního opatření. Formulář žádosti, který je přílohou citované vyhlášky by v každém případě měl být přístupný na stavebním úřadě. Objevily se určité signály z praxe, že některé stavební úřady nechtějí poskytovat formuláře a odkazují stavebníky na internetové stránky nebo na sbírku zákonů. Takovou praxi je třeba důsledně odmítnout, je nezákonná, neslučuje se se základními zásadami správního řízení (veřejná správa jako služba veřejnosti, nezatěžování účastníků) ani s principy dobré správy. Jestliže zákon vyžaduje podání žádosti na předepsaném formuláři, musí být takový formulář bez potíží dostupný, zejména na příslušných úřadech. Proto doufám, že takový přístup je ojedinělý, a ve své podstatě šlo o omyl.
Po obdržení žádosti stavební úřad oznámí zahájení řízení účastníkům. Zde je zvláštní úprava doručování. Je-li v území vydán územní nebo regulační plán, doručuje se oznámení o zahájení územního řízení žadateli, obci a dotčeným orgánům jednotlivě, ostatním účastníkům řízení (uvedeným v § 85 odst. 2) veřejnou vyhláškou. V opačném případě se doručuje podle správního řádu (10). Společně s oznámením o zahájení řízení stavební úřad nařídí veřejné ústní jednání.
Na veřejné jednání je navázána informační povinnost. Jakmile stavební úřad nařídí veřejné ústní jednání, je žadatel povinen bezodkladně zajistit, aby informace o jeho záměru a o tom, že podal žádost o vydání územního rozhodnutí, byla vyvěšena a zpřístupněna veřejnosti. Informace o záměru je nutné vyvěsit na místě určeném stavebním úřadem nebo na vhodném veřejně přístupném místě u stavby nebo pozemku, na nichž se má záměr uskutečnit. Vhodným a veřejně přístupným místem může být například oplocení pozemku, na němž se má záměr realizovat (zejména, je-li oplocení vedeno podél chodníku), za oknem budovy, v níž se má záměr realizovat (samozřejmě okno do ulice, nikoli do dvorního traktu). Součástí informace je grafické vyjádření záměru.
Informace o záměru musí být na místě stavby či místě určeném stavebním úřadem vyvěšena do doby ústního jednání. Pokud žadatel uvedenou povinnost nesplní (tj. nevyvěsí informaci vůbec nebo ji vyvěsí po kratší dobu, případně ji vyvěsí na nevhodném, veřejnosti nepřístupném místě), stavební úřad nařídí opakované veřejné ústní jednání. Nesplnění informační povinnosti je navíc sankcionováno pokutou až do výše 200 000 korun. Nutno konstatovat, že právě úprava informační povinnosti je jedním z problematických ustanovení. Za prvé, nároky kladené na samotnou informaci mohou paradoxně vést k tomu, že informace o záměru sama dosáhne takových rozměrů, že by k ní mělo být vedeno územní řízení nebo vydán územní souhlas (11). Dále si lze představit celou řadu námitek směřujících k vhodnosti místa vyvěšení. Stavební úřady přitom nezastírají, že nebudou určovat místa k vyvěšení a ponechají takové určení na stavebníkovi. Řada zejména velkých staveb a záměrů dokáže v území vyvolat značně protichůdné názory. Bude docházek k obstrukcím a protahování územního řízení tak, že informace o záměru bude úmyslně odstraňována před lhůtou a bude znovu a znovu vyvoláváno veřejné projednání. Bohužel, i takový postup si lze představit.
Územní řízení je ovládáno zásadou koncentrace řízení. To znamená, že stanoviska, námitky či připomínky je možné uplatňovat nejpozději na veřejném ústním jednání. Zúčastní-li se veřejného ústního jednání více osob z řad veřejnosti a mohlo-li by to vést ke zmaření účelu veřejného ústního jednání, vyzve je stavební úřad, aby zvolili společného zmocněnce (12). I nad tímto ustanovením pociťuji určité rozpaky. Co je zmařením účelu veřejného jednání? Lze uvažovat o průtazích, pokud by bylo nutné jednotlivě projednat větší řadu obsahově obdobných připomínek, ovšem to dle mého soudu účel jednání nijak nemaří, ba právě naopak jej naplňuje, i když jednání řádně protáhne.
Námitky účastníků řízení
Účastníci řízení, kteří uplatňují námitky, musí uvést skutečnosti, které zakládají jejich postavení jako účastníka řízení a své námitky musí odůvodnit, jinak k nim stavební úřad nepřihlédne. To je pro účastníky řízení důležitou změnou, na níž je třeba dát si pozor. V této souvislosti je nutné rozlišovat námitku od pouhého nesouhlasu či prohlášení (13). Každý účastník může uplatňovat pouze námitky, které se týkají jeho nebo jím chráněných práv a zájmů (vlastník sousedního pozemku tak může namítat například zatékání v důsledku realizace záměru na svůj pozemek, nikoli již na pozemek souseda). Obec uplatňuje v územním řízení námitky k ochraně zájmů obce a zájmů občanů obce (například námitku, že umístěním stavby bude narušena funkce sousedícího veřejného prostranství). Občanská sdružení, která jsou účastníky řízení podle zvláštního zákona, mohou uplatňovat námitky, pokud je projednávaným záměrem dotčen veřejný zájem, jehož ochranou se podle zvláštního právního předpisu zabývají (sdružení na ochranu přírody a krajiny může namítat, že umísťovaná stavba bude mít škodlivý vliv na okolí, například může znečistit vody nebo zasáhnout do území, ve kterém se vyskytují chráněné druhy živočichů či rostlin). Platí tedy princip, který bychom mohli nazvat “každý má pouze své námitky”.Stavební úřad může o námitkách rozhodnout tehdy, pokud námitky nepřesahují rozsah jeho působnosti, tj. rozhoduje zejména o námitkách týkajících se umístění stavby, zastínění stavby či pozemku, narušení pohody bydlení. Nedošlo-li k dohodě o námitce občanskoprávní povahy (14), stavební úřad si o ní učiní úsudek a rozhodne ve věci. Tak nemůže postupovat v případě námitek týkajících se existence práva nebo rozsahu vlastnických práv (typická námitka, že umísťovaný plot stojí na cizím pozemku nebo námitka, že stavebník není vlastníkem pozemku – například v důsledku vydržení vlastnického práva). O takových námitkách stavební úřad rozhodovat nesmí a musí účastníky odkázat, aby svá tvrzená práva uplatnili před soudem v občanskoprávním řízení. Do doby, než tak učiní a než případně soud rozhodne, řízení přeruší. I zde je tak říkajíc zaděláno na problém, neboť co činit v případě, kdy se namítající na soud neobrátí? Lze si jen stěží představit, že by řízení mohlo zůstat přerušené. Nicméně zákon zakazuje stavebnímu úřadu rozhodnout. Účastník řízení, respektive žadatel tak nemá šanci prokázat svá tvrzení před stavebním úřadem, a neobrátí-li se na soud namítající, musel by tak zřejmě učinit on. V případě neoprávněné stavby (například v řízení o dodatečném povolení stavby) by neměl nastat problém, neboť soudy opakovaně judikovaly, že k žalobě dle ustanovení
§ 135c občanského zákoníku jsou aktivně legitimováni vlastník stavby i vlastník pozemku. Ovšem například při řešení námitky rozsahu vlastnického práva v řízení o povolení stavby plotu (klasický spor o hranice), tedy žaloba na určení, již vyžaduje existenci naléhavého právního zájmu, jehož prokázání je již mnohem problematičtější.
Doba platnosti územního rozhodnutí
Doba platnosti územního rozhodnutí je stanovena zákonem nebo rozhodnutím stavebního úřadu (15). Podmínky územního rozhodnutí o umístění stavby, změně využití území nebo změně stavby platí po dobu trvání stavby či zařízení nebo užívání území, nedošlo-li z povahy věci k jejich konzumaci (například umístěním stavby je zkonzumována podmínka umístit stavbu v patřičných odstupových vzdálenostech).
Stavební úřad může dobu platnosti územního rozhodnutí prodloužit. Lze tak učinit na žádost, která musí být odůvodněna. Stavební zákon nyní výslovně stanoví, že podáním žádosti se staví běh lhůty platnosti rozhodnutí. Toto ustanovení v předchozím stavebním zákoně chybělo, což vyvolávalo problémy a stávalo se, že se stavebník, i když si požádal o prodloužení platnosti s předstihem, nedočkal včasného vydání rozhodnutí (mnohdy ne ze své viny) a byl nucen vést nové územní řízení. Nicméně žádost o prodloužení platnosti musí být úplná, jinak nemá na uplynutí doby platnosti územního rozhodnutí vliv!
Změna územního rozhodnutí je možná, pokud se změnila územně plánovací dokumentace nebo jiné podklady pro územní rozhodnutí nebo podmínky v území. Změna se děje nahrazením části původního územního rozhodnutí novým územním rozhodnutím. Řízení probíhá stejně jako řízení o vydání územního rozhodnutí, ovšem pouze v rozsahu navrhované změny (tj. není nutné vydávat například zcela nové rozhodnutí o využití území v rozsahu původního územního rozhodnutí, postačí rozhodnutí o změně využití části území). Změna územního rozhodnutí probíhá zásadně na žádost oprávněného. Výjimku představuje rozhodnutí o ochranném pásmu (16). Speciální možnost zrušení nebo změny územního rozhodnutí představuje zrušení či změnu územního rozhodnutí z moci úřední. Lze tak učinit v územním řízení o umístění veřejně prospěšné stavby nebo veřejně prospěšného opatření.
Zajímavostí je výslovné ustanovení stavebního zákona, že dojde-li ke zrušení územního rozhodnutí po právní moci stavebního povolení nebo udělení souhlasu stavebního úřadu, územní rozhodnutí se již nevydává. Toto ustanovení je nepochybně reakcí na rozhodovací praxi soudů ve správním soudnictví (17).
Sloučení územního a stavebního řízení
Pro zjednodušení postupů a za účelem menšího zatížení stavebníka i úřadu může stavební úřad spojit územní a stavební řízení. Přitom postupuje podle správního řádu (18). Stavební úřad takto může postupovat, jsou-li podmínky v území jednoznačné, zejména je-li pro území schválen územní plán nebo regulační plán. Takový postup připadá v úvahu například při umísťování jednodušších staveb mimo zastavěné území obce, kdy nelze využít zjednodušeného územního řízení nebo územního souhlasu (například kůlna u chaty na samotě u lesa). Řízení lze spojit na požádání účastníka i z moci úřední. Účastníky spojeného územního a stavebního řízení jsou všichni, kteří by byli účastníky buď územního nebo stavebního řízení. Výsledkem řízení je společné rozhodnutí, kterým se stanoví podmínky pro umístění stavby či jiné využití území a současně podmínky pro realizaci stavby či opatření.
Na žádost stavebníka může stavební úřad v územním rozhodnutí stanovit, že k provedení stavby či opatření nebude vyžadovat ohlášení anebo stavební povolení. Takový postup je možný u taxativně vymezených typů staveb, kterými jsou jednoduché stavby, terénní úpravy a zařízení uvedené v § 104 odst. 2 písm. d) až m) stavebního zákona. Stavební úřad musí vždy posoudit, jestli takový postup nevylučuje povaha věci, ochrana veřejných zájmů podle zvláštních právních předpisů nebo ochrana práv a oprávněných zájmů účastníků řízení.
Zjednodušené územní řízení
Zjednodušené územní řízení představuje možnost vydat územní rozhodnutí, aniž by bylo třeba vést územní řízení v celém jeho rozsahu, včetně poměrně náročného veřejného ústního projednání. Ve zjednodušeném územním řízení lze vydat pouze rozhodnutí o umístění stavby, o změně využití území, o změně stavby a o dělení a scelování pozemků. Zjednodušené řízení lze dále vést pouze tehdy, je-li záměr v zastavitelné ploše nebo v zastavěném území, nevyžaduje-li posouzení vlivů na životní prostředí, žádost má všechny předepsané náležitosti a je doložena závaznými stanovisky dotčených orgánů a souhlasem účastníků řízení, kteří mají vlastnická nebo jiná věcná práva k pozemkům, jež jsou předmětem územního řízení nebo mají společnou hranici s těmito pozemky, a stavbám na nich (tzv. mezující sousedé). Závazná stanoviska a souhlasy účastníků řízení musí obsahovat výslovný souhlas se zjednodušeným řízením.
Pokud žádost nesplňuje tyto podmínky, stavební úřad usnesením rozhodne o provedení úplného územního řízení. V opačném případě zveřejní návrh výroku územního rozhodnutí a návrh výroku doručí dotčeným orgánům a žadateli. Tomu opět nastupuje informační povinnost obdobně jako při vedení nezkráceného územního řízení. Nesplnění této povinnosti však nemá pro stavebníka žádné právní důsledky. Součástí informace je grafické vyjádření záměru. Ve lhůtě 15 dnů ode dne zveřejnění návrhu mohou dotčené orgány písemně uplatnit své výhrady a účastníci řízení své námitky proti zjednodušenému územnímu řízení (tj. nikoli námitky proti záměru samotnému). Námitky proti zjednodušenému územnímu řízení mohou uplatnit všichni účastníci řízení, nikoli již pouze mezující sousedé (19). Rovněž veřejnost může uplatnit své připomínky, ale pouze za předpokladu, že by mohla být ohrožena ochrana veřejného zájmu podle zvláštních právních předpisů (například v případě možného zvýšení hlučnosti v důsledku realizace záměru, ochranu před hlukem upravuje zákon č. 258/2000 Sb.). Jsou-li podány výhrady, námitky nebo připomínky, stavební úřad usnesením rozhodne o provedení úplného územního řízení.
V opačném případě se rozhodnutí pokládá za vydané a nabývá právní moci. Po dni nabytí právní moci územního rozhodnutí stavební úřad předá žadateli jedno vyhotovení územního rozhodnutí. V této souvislosti je nutné zohlednit skutečnost, že výhrady, námitky či připomínky mohou být podány teprve
15. den k poštovní přepravě. To znamená, že stavebnímu úřadu mohou být doručeny až po uplynutí 15 dnů ode dne vyvěšení návrhu rozhodnutí, přesto budou podány včas. Lze proto ospravedlnit, vyčká-li stavební úřad s vyznačením právní moci po přiměřenou lhůtu (postačí zřejmě 1 – 2 dny).
Územní souhlas
Územní rozhodnutí může být v některých případech nahrazeno územním souhlasem. Možnost vydání územního souhlasu je projevem snahy o maximální zjednodušení výstavby a její kontroly. Touto snahou navazuje na ustanovení § 103 stavebního zákona, který vyjmenovává stavby, jež nepotřebují ani stavební povolení a ohlášení stavebnímu úřadu. Protože však ani u všech těchto staveb nebylo možné ponechat jejich umístění a realizaci zcela na vůli stavebníka, řada z nich vyžaduje alespoň územní souhlas. Jak stavebník, tak i stavební úřad však musí být více než ostražití, neboť katalogy staveb, které nevyžadují územní rozhodnutí ani územní souhlas (20), se nekryjí s katalogem staveb, které lze realizovat zcela bez stavebního řízení a nebo vyžadují pouze ohlášení stavebnímu úřadu (21). Obecně lze říci, že územní souhlas postačí pro stavby, které nekladou zvýšené nároky na okolí, nemají ani zvýšený (negativní) vliv na okolí a jsou bezkonfliktní z hlediska sousedských vztahů.
Stavební úřad může vydat územní souhlas na základě oznámení o záměru, pokud je záměr v zastavěném území nebo v zastavitelné ploše, poměry v území se podstatně nemění a záměr nevyžaduje nové nároky na veřejnou dopravní a technickou infrastrukturu. Územní souhlas nelze vydat, obsahuje-li závazné stanovisko dotčeného orgánu podmínky, nebo je-li takovým závazným stanoviskem vyjádřen nesouhlas, nebo pokud záměr podléhá posouzení z hlediska vlivů na životní prostředí podle zákona č. 100/2001 Sb., o posuzování vlivů na životní prostředí.
Uvádí-li stavební zákon, že k těmto stavbám postačí územní souhlas, neznamená to, že pro realizaci těchto staveb nelze vydat územní rozhodnutí! Není povinností stavebníka žádat o vydání územního souhlasu, může požádat přímo o vydání územního rozhodnutí. K oznámení o záměru musí žadatel mimo jiné připojit souhlasy osob vlastníků pozemku nebo stavby, na kterých má být požadovaný záměr uskutečněn nebo takových osob, které mají jiné věcné právo k pozemku nebo stavbě, případně společenství vlastníků jednotek, dále osob, jejichž vlastnické nebo jiné věcné právo k sousedním stavbám anebo sousedním pozemkům nebo stavbám na nich může být územním rozhodnutím přímo dotčeno. Souhlas těchto osob musí být výslovný a musí být vyznačen i v situačním výkresu, aby bylo zřejmé, že jsou si tyto osoby vědomy, k čemu souhlas dávají.
Je-li záměr v souladu s požadavky stavebního zákona, vydá stavební úřad do 30 dnů ode dne jeho oznámení územní souhlas se záměrem. Rozdílně od ohlášení stavby se v případě územního souhlasu neuplatní fikce, že nesdělí-li stavební úřad ve lhůtě nic jiného, platí, že se záměrem souhlasí! Jestliže stavební úřad dospěje k závěru, že záměr nesplňuje podmínky pro vydání souhlasu, nebo pokud je zapotřebí stanovit podmínky pro jeho realizaci, rozhodne usnesením, které vydá ve lhůtě 30 dnů od oznámení, o projednání záměru v územním řízení. Stejně jako u územního rozhodnutí v úplném nebo ve zjednodušeném územním řízení má žadatel informační povinnost (součástí informace ale již není grafické vyjádření). Nesplnění této povinnosti nemá právní důsledky.
Platnost územního souhlasu je 12 měsíců ode dne jeho vydání. Pokud v této době nebyla podána žádost o stavební povolení, ohlášení nebo žádost o jiné rozhodnutí podle tohoto zákona nebo podobné rozhodnutí podle zvláštních právních předpisů a nebo pokud nebylo započato s využitím území pro stanovený účel, pozbývá územní souhlas platnosti. Územní souhlas pozbývá platnosti také v případě, že bylo zastaveno stavební nebo jiné povolovací řízení po lhůtě platnosti územního souhlasu a nebo žádost o stavební či jiné povolení byla – taktéž po lhůtě - zamítnuta. Územní souhlas s dělením nebo scelováním pozemků pozbývá platnosti, nebylo-li v uvedené lhůtě dělení nebo scelování provedeno v katastru nemovitostí.
Z hlediska formy není územní souhlas správním rozhodnutím, ale je úkonem podle části čtvrté správního řádu a podle této části jej lze také přezkoumat, a to po dobu, po kterou trvají jeho účinky. V této souvislosti je otázkou, kdy pomíjí účinky územního souhlasu. Zcela jistě zanikají po pozbytí platnosti. Ale co v případě, je-li na základě souhlasu stavba realizována? Domnívám se, že v takovém případě trvají účinky územního souhlasu po dobu trvání stavby. Nicméně v takovém případě je stavba vyžadující pouze územní souhlas značně znevýhodněna oproti stavbě vyžadující územní rozhodnutí, neboť to je přezkoumatelné pouze po dobu jednoho a půl, respektive tří let. Dle mého soudu je proto nutné přihlédnout k zásadě právní jistoty a dovodit, že po stejnou dobu bude přezkoumatelný i územní souhlas, neuplynou-li ovšem jeho účinky dříve.
Závěr
Tento článek měl jen stručně shrnout průběh územního řízení dle stavebního zákona č. 183/2006 Sb. Zdůrazňuje proto jen některá, problematičtější ustanovení a upozorňuje na některé novinky.
Poznámky:
Zákon č. 50/1976 Sb., o územním plánování a stavebním řádu, ve znění pozdějších předpisů.
Jsou to:
stavby pro bydlení a pro rekreaci do 150 m² zastavìné plochy, s jedním podzemním podlažím do hloubky 3 m a nejvýše dvěma nadzemními podlažími a podkrovím (tj. menší rodinný domek),
podzemní stavby do 300 m² zastavìné plochy a hloubky do 3 m, pokud nejsou vodním dílem (například menší podzemní garáže),
stavby do 300 m² zastavìné plochy a výšky do 10 m, s výjimkou staveb pro bydlení, a haly do 1000 m² zastavìné plochy a výšky do 15 m, pokud tyto stavby a haly budou nejvýše s jedním nadzemním podlažím, nepodsklepené a dočasné na dobu nejdéle 3 let (například různé zemědělské haly),
stavby do 25 m² zastavìné plochy a do 5 m výšky s jedním nadzemním podlažím, podsklepené nejvýše do hloubky 3 m (například chatka na nářadí u rodinného domku).
Viz. ustanovení § 79 odst. 3, § 80 odst. 3, § 81 odst. 3, § 82 odst. 3 a § 83 odst. 3.
Srovnej část šestou zákona č. 500/2004 Sb., správní řád, ve znění pozdějších předpisů.
Výjimky jsou připuštěny v rozhodování o využití území nebo stanovení ochranného pásma, například orgán ochrany přírody a krajiny může rozhodnout o zřízení ochranného pásma památného stromu podle ustanovení § 46 zákona o ochraně přírody a krajiny č. 114/1992 Sb.
Vymezení účastníků správního řízení odlišně od obecné úpravy správního procesu a důsledky z toho pramenící byly judikovány již nálezem Ústavního soudu ČR Pl. ÚS 2/1999, zveřejněného jako nález č. 42 ve svazku 17 Sbírky nálezů a usnesení Ústavního soudu. Stejný názor zaujal i Nejvyšší správní soud ČR ve svém rozhodnutí sp. zn. 7 As 29/2003-78, publikovaném ve sbírce Rozhodnutí Nejvyššího správního soudu 9/2006 pod č. 943. Nicméně zejména ze strany občanských sdružení zabývajících se ochranou přírody a krajiny je tento názor zpochybňován, a to s odkazem na Aarhuskou úmluvu.
Pojem věcného práva je nutno vykládat podle občanského zákoníku. V tomto smyslu se jedná o věcné právo k věci cizí, jímž je věcné břemeno, zástavní právo, případně podzástavní právo a právo zadržovací. Povahu věcného práva může mít i předkupní právo, je-li tak smluvními stranami sjednáno a vloženo do katastru nemovitostí, nebo vyplývá-li tato jeho povaha ze zákona (například předkupní právo podle ustanovení § 102 stavebního zákona).
Zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů.
Dle citovaného ustanovení jsou účastníky územního řízení osoby, jejichž vlastnické nebo jiné věcné právo k sousedním stavbám anebo sousedním pozemkům nebo stavbám na nich může být územním rozhodnutím přímo dotčeno, aniž by bylo odkázáno na písmeno d) téhož ustanovení.
Při postupu podle správního řádu je nutné i zohlednit, zda v konkrétním případě nepůjde o řízení s velkým počtem účastníků dle ustanovení § 144 správního řádu (velký počet účastníků je stanoven na 30 a více). V takovém případě lze účastníkům řízení doručovat písemnosti rovněž veřejnou vyhláškou, výjimkou je žadatel a osoby, na které se pro společenství práv nebo povinnosti s žadatelem musí vztahovat rozhodnutí správního orgánu (například spoluvlastníci budovy, na níž má být realizována přístavba, jestliže žadatelem je pouze jeden z nich, nebo manželé ve společném jmění manželů).
Viz. ustanovení § 79 odst. 3 písm. a) stavebního zákona, dle kterého rozhodnutí o umístění stavby ani územní souhlas nevyžadují informační a reklamní zařízení o celkové ploše menší než 0,6 m² umisťovaná mimo ochranná pásma pozemních komunikací. Ale co když informace tyto rozměry překročí?
Viz. ustanovení § 35 správního řádu.
Námitkou tak například bude tvrzení, že zamýšlená stavba zastíní již existující sousední stavbu a obytné místnosti v ní. Námitkou naopak není, pokud účastník řízení prohlásí, že se stavbou nesouhlasí, protože žadatel staví na pozemku, který obec původně slíbila prodat jemu.
Občanskoprávní námitky jsou zejména námitky, které vyplývají z vlastnických nebo jiných práv k pozemkům a stavbám.
Územní rozhodnutí o umístění stavby, změně využití území, změně stavby a o dělení nebo scelování pozemků platí 2 roky ode dne nabytí právní moci. Rozhodnutí o ochranném pásmu platí po dobu trvání stavby, zařízení nebo chráněného útvaru, nestanoví-li stavební úřad jinou lhůtu.
Rozhodnutí o ochranném pásmu lze změnit nebo zrušit i na žádost toho, komu z něj vyplývá povinnost. Vyžaduje-li to veřejný zájem, lze rozhodnutí o ochranném pásmu změnit nebo zrušit i z podnětu dotčeného orgánu podle zvláštního právního předpisu, například zákona č. 114/1992 Sb. Z rozhodnutí o ochranném pásmu může rovněž stavební úřad na žádost toho, komu z něj vyplývá povinnost, povolit časově omezenou výjimku za účelem uskutečnění jednorázové činnosti (napřílad povolit jednorázový vstup do ochranného pásma).
Viz. rozhodnutí Nejvyššího správního soudu sp. zn. 5 A 107/2001-53.
Viz § 140 správního řádu.
Mezující sousedé a dotčené orgány mohou uplatnit výhrady a námitky i přes svůj prvotní souhlas se zjednodušeným územním řízením (tj. mohou si to “rozmyslet”).
Ibidem 3.
Viz. ustanovení § 103 a 104 stavebního zákona.