Týdeník Veřejná správa


Informace

Diskuse kolem nájemného nekončí

Vyšlo v čísle 34/2006

ilustrační fotoZákon č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů rozpoutal celou řadu různých úvah a diskusí. Proto Ministerstvo pro místní rozvoj k problematice aplikace tohoto zákona uspořádalo 12. července mimořádný konzultační den ve velkém sále Divadla Image v Praze. Zájem byl obrovský, i když se postupné zvyšování nyní "zamrzlého" nájemného podle daného zákona týká asi 760 tisíc bytů, což představuje zhruba sedmnáct procent celkového bytového fondu a přibližně dvacet procent trvale obydlených bytů.

Zákon o jednostranném zvyšování nájemného upřednostňuje dohodu obou stran tohoto občanskoprávního vztahu. Zároveň umožňuje pronajímateli dočasně (jen čtyřikrát) jednostranně a pouze limitovaně do smluvního vztahu zasáhnout. Jedná se o netržní reformní opatření reagující na dlouhodobě neřešené hluboké cenové i právní deformace v oblasti nájmu bytu. To, že nápravu těchto deformací rozkládá zákon do čtyř postupných kroků, je podle Daniely Grabmüllerové, ředitelky odboru bytové politiky Ministerstva pro místní rozvoj, plně v souladu s judikátem Ústavního soudu. Ten opakovaně konstatoval, že regulace nájemného “by měla být omezena na nezbytně nutnou dobu”. Nájemné se (pokud se strany nájemního vztahu nedohodly) již čtyři roky nezvyšovalo, v letech 1999 až 2002 se zvyšovalo prakticky jen s inflací. Potřebný reformní krok se tedy od roku 1998 stále odsouval. Přes řadu předložených návrhů zákonů, ať vlády či poslanců, se až do roku 2006 bohužel nepodařilo najít potřebnou politickou shodu o tom, jakým způsobem, jak rychle a jakou formou tuto nápravu deformovaných cenových vztahů v nájemním bydlení provést. Konečně se taková politická shoda našla. Ústavní soud judikoval, že regulace nájemného by měla vycházet z tržních cen. I tento závěr byl splněn. Otázkou však je, jak takové tržní ceny uchopit a definovat. “Stát využil statistiky cen nemovitostí, kterou vytváří, provozuje a s jejímiž daty a výstupy pracují státní instituce včetně Českého statistického úřadu. Tím, že stát žádnou jinou statistiku cen nemovitostí nemá, lze jen těžko argumentovat, že jakýkoli soukromý subjekt má data lepší, tržnější nebo reálnější,” upřesnila Daniela Grabmüllerová. Data z cenové statistiky slouží jako pomůcka pouze na čtyři použití, tento přechodný reformní systém bude ukončen na Silvestra 2010. Systém jednostranného zvyšování podle zákona č. 107/2006 Sb. není “trhem”, ani jej nenahrazuje, ani nemodeluje. Systém vytváří nutné předpoklady pro to, aby vůbec mohl být trh do tohoto segmentu nájemního bydlení od ledna 2011 vpuštěn. Algoritmus stanovení maximálního přírůstku nájemného je obsažen v zákoně a je jednoznačně určen pro každý konkrétní byt, kterého se zákon týká. Všechny pojmy a definice jsou zákonem určeny (podlahová plocha, cílové nájemné).Bude-li si po 1. červenci 2006 chtít kdokoli pro konkrétní byt spočítat maximální přírůstek nájemného, uplatnitelný v roce 2007 (nedohodnou-li se majitel s nájemníkem jinak), stačí mu pouze najít si příslušnou hodnotu “základní ceny” v příloze č. 3 Sdělení ve Sbírce zákonů a tuto hodnotu dosadit do vzorců uvedených v zákoně (jeho příloze).