Konzultace
Modernizace a opravy panelového bytového fondu prochází v tomto období nebývalou konjunkturou. Důvodů je hned několik. Křivka nárůstu cen energií dosahuje stále větší strmosti, neboť ceny stavebních prací rostou díky všeobecné prosperitě ve stavebnictví rychleji a navíc se blíží termín ukončení sníženého DPH do bytové výstavby. Zároveň se dokončují stavby zahájené v roce 2005 – 2006, jejich počet je oproti předcházejícím letům mnohem vyšší. Současně je nejvyšší čas zahájit přípravné práce pro sezónu 2007. Pokusíme se provést jejich rekapitulaci. Na základě této rekapitulace se pokusíme sledovat časový sled přípravných prací z pohledu tří základních vlastnických vztahů k jednotlivým panelovým domům, respektive bytům v nich. Tyto vlastnické vztahy jsou následující: obecní bytový fond, družstevní bytový fond a vlastnictví bytů uživateli (SVJ).
Rozhodovací proces
Přestože se téměř ve všech panelových domech diskutuje na téma modernizace, a to na úrovni majitelů nebo uživatelů bytů, rozhodovací proces začíná jako každá jiná investice. Je nutno rozhodnout, jaký bude rozsah modernizace, kdy tuto modernizaci chceme provést a jakým způsobem budeme tuto investici financovat. Nejprve se podíváme na financování výše zmíněných modernizací. V zásadě existují dvě možnosti financování:
První cestou je postupná modernizace financovaná z uspořených prostředků, tzn. z fondu oprav a nájemného. Tato cesta je sice absolutně bezpečná, ale ekonomicky a technicky nevýhodná. Prioritou modernizace je investování do energetických sanací, které přináší návratnost investice formou úspor nákladů na energie. Zde se ukazuje první nevýhoda. Křivka růstu cen energií je mnohem strmější než křivka nárůstu zdrojů na opravy. Křivku nárůstu zdrojů na opravy ovlivňuje ochota uživatelů bytů zvýšit příspěvky do fondů oprav, případně u nájemních bytů možnost navýšit nájemné podle představ majitelů (u obcí je ovlivňujícím faktorem i sociální hledisko). Dalším ekonomicky nevýhodným faktorem je narůstající cena stavebních prací a hrozící zvýšení DPH. Bylo propočítáno, pokud bude cílem provedení úplná modernizace při platbě 20-30 Kč/m2 obytné plochy/měsíc, bude délka realizace investice okolo 15 let a její celková cena se bude pohybovat okolo 2 - 3 násobku současných cen.
Druhou cestou je komplexní modernizace formou okamžité investice financované pomocí úvěru. Pro tento způsob řešení hovoří většina srovnávacích faktorů. Okamžitá návratnost prostřednictvím maximální úspory energie, realizace v cenách roku 2006-2007, výhodné úvěrové programy bank a stavebních spořitelen s úrokovou mírou okolo 5 %, v neposlední řadě dotace státu – z programu Panel, který garantuje příspěvek k úrokové míře ve výši 4 % a dále možnost poskytnutí záruky za úvěr (není nutná zástava domu či jiné nemovitosti).
Pokud se majitel domu (obec, družstvo, SVJ) rozhodne začít s modernizací v roce 2007, měl by okamžitě zahájit přípravné práce. Je-li majitelem domů obec, musí zahrnout přípravu této investice do rozpočtu na rok 2007, který se připravuje v tomto období. Zároveň je nutno vybrat dodavatele přípravné fáze – projektu, auditu a úvěru.
Obdobná situace je i u bytových družstev, zde si ovšem musí zájemci o tuto modernizaci z řad samospráv (domů) svolat členské schůze. V případě souhlasu družstevníků v jednotlivých domech je zapotřebí provést výběr domů a ten schválit na podzimních shromážděních delegátů. Zdánlivě nejjednodušší je situace u SVJ. Zdání ovšem klame. Projednání investičního záměru s jednotlivými majiteli bytů je velmi problematické. Rozhodovací proces ovlivňuje sociální situace jednotlivých majitelů bytů, jejich odborná úroveň a podobně. Přestože zákon umožňuje schvalování při 75 % souhlasu majitelů, je vhodné zabezpečit maximální možné procento souhlasů. Získání těsné většiny (75 %) může způsobit problém při souhlasu se stavebním povolením, případně při splácení úvěru (neplatiči).
Pro všechny tři typy majitelů domů je nutno při rozhodovacím procesu zabezpečit přítomnost odborníka, který podá seriozní a nezávislý výklad celé problematiky. Na jednání rady či zastupitelstva, případně na členské schůzi je nutno odpovědět na dotazy laiků a tím je získat pro realizaci této investice.
Seriozní projednání celé problematiky mohou zajistit dva základní dokumenty, které pokud jsou zpracovány odbornou firmou, mohou významně pomoci jednotlivým vlastníkům při rozhodování. Těmito materiály jsou Energetický audit a Objektová analýza.
Úplný text je v časopise Veřejná správa č. 45/2006.